2024年7月，《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號，以下簡稱《通知》）發布，標志著我國基礎設施REITs從試點階段正式邁入常態化發行的新階段。2020年，受疫情影響，我國經濟整體低迷，為盤活存量資產，使經濟煥發新活力，醞釀已久的基礎設施REITs試點工作正式啟動。截至目前，國內公募REITs1數量達40只（不含擴募項目），規模達1285.042億元，預計帶動新增投資超過6400億元。總體上，國內公募REITs市場表現平穩，發展勢頭良好，已具備常態化發行基礎。
一、試點階段發展回顧
（一）政策體系初步建設
基礎設施REITs重視頂層制度設計。2020年4月，國家發展改革委和證監會首次確認發展基礎設施REITs試點。隨后，“十四五”規劃等文件均在宏觀層面對基礎設施REITs發展作出重要指示。四年間，稅收、國有資產轉讓、會計處理等相關配套政策不斷健全完善。微觀層面，項目申報要求、擴募機制、資金使用要求等在申報通知及業務指南等文件中持續更新明確。
表1 試點階段基礎設施REITs相關政策一覽表
表格信息來源：北國咨根據公開信息整理
（二）支持領域不斷擴容
梳理基礎設施REITs申報通知，可以清晰地發現支持領域不斷擴容：2020年支持領域僅包括倉儲物流、產業園、交通、市政、生態環保及新型基礎設施；2021年增加能源基礎設施及保障性租賃住房；2023年增加消費基礎設施。截至《通知》發行前，已上市項目中包含9單產業園、4單倉儲物流、9單高速公路、5單保障性租賃住房、5單消費基礎設施和6單清潔能源。2024年，消費基礎設施REITs首次上市，數量不斷增長；清潔能源REITs中首單水電、陸上風電陸續上市，范圍覆蓋風電、光伏、水電等多個領域。
（三）市場表現趨向穩定
基礎設施REITs上市以來，市場表現相對穩定，也歷經幾輪波動。2023年市場出現明顯價格回調，多單產品年內跌幅超過10%。市場價格下跌主要源于項目經營表現不及預期。同時，由于投資者結構相對單一，以券商、銀行及保險等為代表的機構投資者決策趨同且風險偏好較低，加劇市場波動。2023年底，新版社保基金投資管理辦法擬將公募REITs納入社保基金投資范圍，引入長投資金幫助穩定市場。2024年上半年，公募REITs保持良好盈利狀況，市場價格整體反彈，市場表現趨向穩定。
二、進入常態化階段要求
常態化階段，重點把握“市場化”和“法治化”兩項原則。監管機構適度放手，給市場更多空間。一是審核聚焦重點。《通知》不再對項目未來收益率或內部收益率提出要求，而是將未來收益與歷史收益對比，控制數據審慎性及合理性；同時，不再對內部決策和國資轉讓等法律法規已有明確規定的轉讓事項作出要求，改由企業依法依規自行辦理。二是重視資產完整性。《通知》提出底層資產不可分割的各組成部分均應納入底層資產，此舉保證入池資產完整性，加強項目整體可控性；同時，在資產范圍方面，園區或消費基礎設施可適度包含不可分割的酒店等，這是我國對多類型資產合并申報的初探，此舉將進一步擴大儲備資產范圍，降低發行前資產重組壓力，這也對投資者資產價值判斷提出新的挑戰。三是提升項目推進效率。2024年以來，11單公募REITs發行上市，數量遠超去年全年上市的5單，發行效率明顯提升。《通知》提出縮短項目準備流程，取消專家前期輔導環節，約束各環節辦節時間，壓實各方責任，切實提升推進效率。
表2 基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報要求變化對比表
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三、展望后續市場發展
公募REITs進入常態化發行階段，需要更完善的配套政策、更優質的底層資產和國際化的市場對接。
（一）完善配套政策
一是完善稅收政策。2024年2月發布的“國九條”提出制定REITs管理條例并完善相關稅收政策。我國現行的稅收優惠僅停留在項目申報階段，運營及退出階段配套稅收政策有待進一步明確。二是完善信息披露機制。2023年10月交易所出臺臨時報告指引，完善REITs存續期信息披露規則。常態化階段，建立REITs自申報至退市全周期信息披露機制，明確披露邊界、頻率及標準，提升運作規范性和信息披露質量。三是推進專項立法。經過試點階段摸索，公募REITs在產品和制度等方面進行的中國化改造初見成效，已成為資本市場重要組成部分。公募REITs需要從頂層制度著手完善基本制度，構建符合中國國情的法律法規。
（二）追捧優質資產
據統計，基礎設施REITs市場規模或超過4萬億，當前市場規模僅為1285億元，未來仍有巨大發展潛力。常態化階段，市場規模將進一步擴大，為投資者提供更多選擇。投資者亦會更加謹慎挑選資產，優中選優。挑選質量高、運營成熟的底層資產發行REITs，才能被市場追捧，反之則被市場拋棄。相關參與方將項目資產質量放在首位，公募REITs市場方能行穩致遠。
（三）對接國際市場
2024年4月，中國證監會發布5項資本市場對港合作措施，將REITs納入滬深港通，進一步提升市場流動性。滬深港通是外資參與國內資本市場的主要渠道之一。常態化階段，在積極推動REITs市場對外開放的同時，監管部門需動態優化REITs相關的市場生態環境，提升企業治理水平，完成REITs資產定價國際化對接統一。打通國際市場，雖順應時代背景卻不能一蹴而就，做好相關制度設計，把控好風險，依據市場反應循序漸進。
注：
1目前，國內公募REITs即為基礎設施REITs，兩個名詞代表意思一致。
2相關數據均為截至《通知》印發前統計數據。
作 者
陳 穎，咨詢工程師（投資），長期關注研究基礎設施投融資政策
曾 鵬，長期關注研究基礎設施投融資政策
