01引言
城市軌道交通站點作為城市規劃中最大的“觸媒體”，會給城市片區結構、城市更新、交通規劃帶來積極推動的良性作用，對激發城市片區潛能、實現活力魅力發展意義深遠。
為推動城市經濟高質量發展，滿足人民日益增長的美好生活需要，只對軌道交通站點的空間進行優化改造還遠遠不夠，片區內的產業規劃也是其中重要的一部分。城市軌道交通具有客流量大、覆蓋面廣、流通速度快等特點，因此其產業發展具有極大的潛力。通過梳理分析，可以發現我國軌道交通站點周邊的產業主要以商業商務服務功能為主，其細分領域有：商業服務，包括高端商業、特色商業（主要業態有零售購物、餐飲、休閑娛樂、配套服務等）；商務辦公服務，囊括數字創意、新一代信息技術等產業。由于政策、規劃等多方面原因，我國目前大部分軌道交通站點周邊片區商業形式仍較為零散，并沒有發揮出最大的優勢。
本文按照站點特征、站點周邊配置商業商務功能、毗鄰產業園區等要素，選擇北京地鐵9號線豐臺科技園站、亦莊線榮京東街站、大興線西紅門站作為研究分析對象，總結其產業規劃和選擇的經驗，以供其他站點借鑒。
02典型案例
（一）北京地鐵9號線豐臺科技園站
1.站點及周邊概況
豐臺科技園站是北京地鐵9號線的一座地鐵站（非換乘車站），位于北京市區西南部四環路外，豐臺科技園東區二期與三期之間。車站東南側主要定位為商業商務功能，載體布局有萬達廣場（豐科店）和華夏幸福創新中心。其中，萬達廣場（豐科店）總占地面積6.49萬平方米，建筑面積24萬平方米，商業面積19萬平方米，站點與商場地下聯通；華夏幸福創新中心是華夏幸福進京的首個城市產業社區綜合體項目，位于中關村豐臺園的核心位置，總占地面積約17萬平方米，總建筑面積約82萬平米。中心空間布局為“一軸兩翼一公園”，提供國際5A甲級寫字樓、產業獨棟等多種形態豐富的辦公空間。
2.產業定位
商業服務方面，豐臺萬達廣場產業定位為高端零售業、休閑娛樂業、餐飲業等，包括影院、餐飲、購物、娛樂、公寓和酒店等業態，依托于萬達集團雄厚的實力及萬達廣場成熟的運作模式，豐臺萬達廣場成為區域內具有地標意義的大型商業綜合體。豐科萬達注重輕奢、潮牌、首店品牌的引進，在原有兒童游樂項目的基礎上，增加了探洞工場、泡泡瑪特等兒童體驗業態，進一步增加顧客粘性。2022年，首個新能源汽車服務生態的萬達紅旗汽車旗艦店、特斯拉北京豐臺區首家體驗店在北京豐科萬達廣場接連開門營業。此外，與豐科萬達緊鄰的華夏幸福創新中心打造了一條特色商街，多家網紅飲品店齊聚，連鎖餐飲品牌及網紅美食云集，另有卡莫瑜伽、怪物猛斯特等體育項目，滿足了園區內白領與附近居民對食物和休閑的各種需求。
商務服務方面，華夏幸福創新中心以“智能+”為特色，以豐臺科技園特色產業為主導，以科技服務為配套，打造“144”智能產業集群。其中“1”特色產業為人工智能產業（AI），“4”主導產業為AI+軌道交通、AI+軍民融合、AI+應急救援、AI+節能環保，“4”服務平臺為創業孵化、公共研發、聯盟協會、科技中介四大平臺。
（二）北京地鐵亦莊線榮京東街站
1.站點及周邊概況
榮京東街站是北京地鐵亦莊線的一座車站（非換乘車站），位于北京市大興區宏達北路－宏達中路和榮京東街交匯處西南。車站西南側主要為大族廣場商業商務區，圍繞著中央廣場分布了6棟高層寫字樓和1棟低層購物中心，總占地面積6.7萬平方米，總建筑面積31.69萬平方米，容積率3.8。
2.產業定位
商業服務方面，大族廣場購物中心集購物、餐飲、娛樂、文化于一體，致力于營造更加舒適的購物環境與空間。購物中心目標客戶群定位于追求高品質生活的家庭，同時兼顧周邊寫字樓里的商務客戶，對業態篩選嚴格，基本都是知名連鎖品牌，例如廣場東側1F為獨立餐飲區，引進音樂餐廳、牛啤堂NBeerPlub、湊湊火鍋等；1F另一側的業態則以服裝零售、生活美學館、配飾、簡快餐為主，優衣庫是1F的次主力業態。2F北側是兒童區，除游樂園外，其他都是小商鋪，覆蓋兒童培訓、零售、體驗等，其中中信書店是2F的次主力店。3F既有西貝莜面村、一味一城、望湘園等正餐，也有喜家德蝦仁水餃、1973繼香缽缽雞等簡餐，主力店為CGV星聚匯影城，次主力店為定位于高端品質路線的源力悅體健身房。
商務服務方面，大族廣場將一萬平方米的寫字樓委托Kreator Space管理，主要負責大族廣場項目的升級與招商運營管理。現階段，亦莊正圍繞國家科技創新中心建設和京津冀協同發展戰略，向著打造具有全球影響力的技術創新中心、國家高精尖產業核心區的目標努力。作為亦莊“城市中心”，大族廣場也圍繞“互聯網+”定位，聚焦科創產業，致力于打造創新中心。在與Kreator政企合作的聯合招商模式下，大族廣場已簽約200余家企業，涵蓋文化創意、生物醫藥、互聯網、信息技術、高新智能、金融等多個熱門賽道。
（三）北京地鐵大興線西紅門站
1.站點及周邊概況
西紅門站是北京地鐵大興線的一座車站（非換乘車站），位于北京市大興區西紅門東西街與西紅門西環路相交的十字路口南側。車站西側為商業商務主導區，以薈聚購物中心作為區域性綜合活力中心，以興創國際中心為辦公集聚地。薈聚購物中心是一個具有國際標準的一站式區域型購物中心，總占地面積約17.2萬平方米，建筑面積約55萬平方米，商業面積達21萬平方米。興創國際中心是一個集5A寫字樓、凱悅酒店、高端會所、特色商街于一體的商業中心建筑，總占地面積約12.1萬平方米，建筑面積60萬平方米。
2.產業定位
商業服務方面，薈聚購物中心根據南城客流特性，強調“為大眾創造更美好的日常生活”，從業態到品牌都呈現出非常“親民”的特點。一是提高了餐飲招商比例，入駐外婆家、西貝莜面村、小吊梨湯、云海肴等眾多耳熟能詳且深受消費者喜愛的品牌；二是引進具有鮮明的“親民”特色的中端品牌，比如優衣庫、gap等快時尚品牌一應俱全；三是與宜家家居形成了品牌聚合效應強、消費拉動力強的組合體；四是擁有豐富的兒童業態，兒童體驗空間“童樂薈”精選四十余家兒童業態品牌入駐，涵蓋了兒童娛樂、兒童教育、兒童時尚等。截至目前，薈聚中心入駐了400多個國內外知名品牌，包括時尚服飾、餐飲、娛樂、電器商場、大型超級市場、影院、文化教育以及各類休閑與運動服務等。
商務服務方面，興創國際中心定位于發展總部經濟，致力于打造世界500強科創總部集群。從區域來看，興創國際中心位于新國門科創總部區北部核心路段，新國門科創總部區坐落于商務金融產業帶和南部先進智造產業帶十字軸交匯處，具備顯著的臨空區位優勢、產業聯動優勢、商務承接優勢、辦公形態優勢、商圈輻射優勢和生態基底優勢，有望成為繼望京之后下一個國門科創商務區。
03經驗總結
（一）挖掘站點內生優勢，因勢利導選擇產業
深挖軌道交通站點現狀優勢產業，堅持遵循上位規劃政策，從實際出發，因地制宜、因勢利導選擇發展主導產業，避免產業同質化和低水平重復建設。豐臺科技園站周邊產業選擇充分考慮豐臺區的產業基礎與城南門戶通道的地理優勢，立足于中關村豐臺科技園，從創新創業企業的需求出發，將商業生態、商務生態、產業生態、孵化生態融合在社區環境中，以人工智能產業為主導，以“人工智能+”軌道交通、軍民融合、應急救援、節能環保為特色，匯集產業配套企業辦公區、主題產業園、中心時尚商務區等，全面滿足產業龍頭企業、行業中堅企業、創新成長企業的產業辦公需求；榮京東街站周邊產業充分發揮亦莊南城中心的優勢，按照亦莊產業規劃，以文化創意、生物醫藥、新一代信息技術、科技服務等方向為主進行招商，持續打造科技創新產業聚集區；西紅門站周邊產業發揮現代城市經濟發展樞紐的優勢，利用新國門科創總部區的地理位置，致力打造科幻總部集聚群。
（二）充分利用交通脈絡，理順需求引導消費
軌道交通站點乘客擁有龐大的人口基礎量，且根據站點的地理位置及地區定位不同，其消費的實力、關注點和偏好均有較大差異。當前站點周邊產業開發多套用TOD模式，更需洞察站點目標人群需求布局商業。上述站點均布局商業配套業態，但西紅門站周邊商業主打“親民”的社區商業、豐臺科技園站周邊商業重視網紅打卡及白領消費、榮京東街站周邊商業定位于追求高品質生活的家庭及兼顧商務客群，均將不同地鐵線路、地鐵站輻射圈和人群需求緊密連結。
（三）創造聚集消費靶點，擴大客流輻射范圍
軌道交通站點由于可達性高，更容易促成“目的地消費”，站點周邊需打造差異化場景，形成主動的目的地消費引力場。豐臺科技園站點的萬達購物中心引進探洞工場、首店潮牌等打卡地，引進紅旗、特斯拉等汽車體驗店，有效促成了目標人群聚集，創造了更多交叉消費機會；西紅門站點的薈聚購物中心坐擁宜家，且建設一站式超區域購物中心，能夠提供一應俱全的消費場景，能夠成為家庭消費的目的地；榮京東街站的大族廣場購物中心根據春夏秋冬四季策劃豐富多樣的大型主題活動，集趣味性、互動性等多維度為一體，沉浸式的場景化購物體驗，為消費者提供城市生活的第三空間感受，同時憑借TOD優勢也足以驅動遠端人口消費。
（四）秉承北京TOD探索，優化資源合理布局
以軌道交通為中心的集約型城市開發，多將土地以商業、辦公、住宅等功能依次布局，地鐵站無縫接駁商業載體，最大化TOD商業屬性，同時覆蓋商務區和住宅區。至于站點周邊商業商務規模的合理配置也成為TOD發展模式需著重考慮的問題。而北京TOD項目多以新城開發為主，規劃上傾向產城結合，發揮北京的產業優勢，以疏散人口與產業的城市資源再分配。豐臺科技園站、榮京東街站周邊均依次布局商業、辦公功能，在商業商務功能配置上更注重加大商務辦公的面積，商務與商業比例在2:1以上。尤其榮京東街站正規劃建設L5軌道交通線，通過結合實際，選擇北京及區域的優勢產業，實現產業拉動經濟、疏散人口的目標，建立產業引導型城市。
